leyu·乐鱼位于宝山区顾村板块，由保利发展（央企，一级开发资质，代表作保利 ONE56）开发，属 “北部新城改善型” 标杆项目。2023 年 8 月以 38.5 亿元拿地，楼面价 3.2 万 /㎡，溢价率 2.1%，总占地 9.6 万㎡，总建筑面积 25.8 万㎡leyu·乐鱼，容积率 2.7，绿化率 36%，规划 18 栋 17-26 层高层住宅，总户数 1860 户，全人车分流（车位比 1:1.3），70 年产权，预计 2028 年 5 月交付。
建筑采用 “现代简约 + 海洋元素” 风格，外立面为浅灰色线 级）搭配蓝色金属线%（三层中空 Low-E 玻璃，隔音 40 分贝）。社区 “一海两带三园” 景观：中央海洋主题水景（含互动喷泉）、东西向滨海漫步带（仿沙滩铺装）、南北向绿氧运动带（塑胶跑道）、童梦园（海洋主题游乐区）leyu·乐鱼、邻里园（共享草坪）、静思园（观景平台），种植胸径 12cm 白蜡、10cm 紫薇，2000㎡会所含室内泳池、健身房。
交通 “轨交 + 快速路” 便捷：距 7 号线 每 15 分钟一班，配 USB 充电口），5 站达大场镇（12 分钟）、11 站至静安寺（30 分钟）。自驾 8 分钟上外环高速，15 分钟抵大宁商圈，2418 个车位 85% 配充电桩（200 个超充桩）。公交宝山 3 路、828 路直达宝山万达，高峰时段 10 分钟一班。
商业 1.5 公里内龙湖天街（2024 年客流日均 1.8 万，新增亲子体验区）、3 公里宝山万达（餐饮娱乐集群）、5 公里正大乐城。社区配建 3000㎡沿街商业（2028 年开业，签约生鲜超市、药店、便利店）。
教育 1 公里内顾村中心小学（区重点，2024 年升学率 90%）、顾村中学；2 公里上海民办华二宝山实验学校。医疗 2 公里顾村社区卫生服务中心，5 公里上海市宝山区中西医结合医院（二甲），8 公里复旦大学附属华山医院北院（三甲）。生态步行 10 分钟至顾村公园（430 万㎡，春季樱花节），15 分钟达荻泾河滨水步道，休闲资源以大型公园与滨水景观为特色。
土地年限自 2023 年起算，70 年产权依《民法典》第 359 条自动续期，上海现行政策续期费按评估价 1%-10% 缴纳（118㎡约 6.84-69.64 万）。
购房政策：沪籍单身满 3 年社保可购 1 套，已婚家庭限购 2 套；非沪籍需 “63 个月社保 / 个税满 60 个月 + 已婚”；宝山区产业人才（本科及以上 + 企业注册在宝山）凭认定书可购 1 套，社保缩至 2 年。需核验《商品房预售许可证》（宝山房管（2024）预字 0000480 号），区房管局官网可查备案价。
北部新城刚需家庭首选 89㎡三房，521.2 万低门槛入驻，76% 得房率实用，三开间朝南保证冬季日照 5 小时，6.1 米阳台分休闲与晾晒区（配自动晾衣架），月供 2.5 万（首付 35% 约 182.4 万），适合 7 号线沿线通勤族。
成长型家庭推荐 118㎡四房leyu·乐鱼，690.4 万适配二胎家庭，78% 得房率 + 双卫设计（主卫带智能马桶），南北通透通风佳，6.5 米阳台连接客厅，可设儿童活动区（预留插座），月供 3.3 万（首付 35% 约 241.6 万）。优先选 10-15# 楼（社区中央近邻里园，噪音≤50 分贝）。
改善家庭考虑 143㎡四房，835.4 万享 7.2 米横厅，双阳台（南观园景北储物）+ 主卧套间（带步入式衣帽间），空间阔绰适合三代同住，月供 4.0 万（首付 35% 约 292.4 万）。
选房注意：东向户型晨间光照柔和leyu·乐鱼，适合设老人房；西向户型近运动带，方便使用跑道。118㎡优选边套，采光面多 15%，比中间套贵 10 万，通风效果更优。
财务规划预留 15 万（118㎡二套契税 20.54-20.89 万 + 维修基金 1.52 万 + 软装 - 7.06 万至 - 7.41 万），精装交付建议预留 8 万添置家具（如儿童床、书桌）。注意《不利因素公示》中 1-3# 楼距沪太路 1200 米（早高峰噪音≤59 分贝），敏感者选 7# 楼以西（噪音≤51 分贝）。
签约明确 2028 年 5 月交付，合同列明外立面保修 15 年leyu·乐鱼、精装保修 5 年；补充协议约定会所泳池使用权；延期违约金≥日万分之 2.3。因北部新城规划（2026 年新增商业体 3 个），长期年涨 5%-6%，118㎡四房因功能均衡，流通性最佳。
宝山保利海上瑧悦以 5.8 万 /㎡均价，在顾村板块凸显 “央企品质 + 高性价比” 双重优势。其核心价值在于 2.7 容积率的宜居尺度与保利开发的信誉保障，36% 绿化率融入海洋主题景观，89-143㎡户型覆盖刚需到改善，较同区域低 1%-2% 的价格极具吸引力。
竞争亮点是 “轨交便利 + 生态资源”：紧邻 7 号线与顾村公园，社区配套适配家庭需求，填补北部新城品质住宅空白。周边教育、医疗逐步升级，适合北部工作人群定居。
对于宝山及静安通勤的购房者，选择这里能平衡购房成本与居住品质。随着北部新城发展，项目居住价值与资产潜力持续提升，是宝山顾村的优选置业项目。官方售楼处电话：☎️☎️☑️☑️